By odpowiedzieć na to pytanie, trzeba w pierwszej kolejności uświadomić sobie, czym jest inflacja i jaki ma wpływ na kredyt np. kredyt na mieszkanie lub kredyt na dom, wartość nieruchomości oraz dochody inwestora.

Inflacja jest spadkiem wartości pieniądza, który należy uwzględnić oceniając opłacalność zarówno zakupu nieruchomości jak i zaciągnięcia kredytu i może mieć ona korzystny wpływ dla inwestora.

Opłacalność inwestycji, jaką jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego, trzeba rozpatrzyć w trzech kategoriach:

1. Koszty kredytu

W dobie wysokiej inflacji rosną stopy procentowe, a tym samym oprocentowania kredytów hipotecznych (zarówno kredytów, które zostały zaciągnięte w przeszłości, opartych na stopie WIBOR, jak i tych, które zostaną zaciągnięte w najbliższej przyszłości). To z kolei powoduje, że drastycznie zmniejsza się zdolność kredytowa potencjalnych klientów banków, a co za tym idzie- udzielanych jest coraz mniej kredytów hipotecznych, co jest bardzo negatywnym zjawiskiem dla instytucji kredytowych. W celu poprawienia swojej sytuacji Banki obniżają marże kredytowe, które są częścią oprocentowania kredytowego, zmniejszając tym samym negatywny wpływ inflacji na zdolność kredytową swoich przyszłych klientów. Należy tutaj wspomnieć, że oprocentowanie kredytu składa się ze stopy bazowej WIBOR, która jest zmienna oraz marży banku, która jest stała w całym okresie umowy kredytowej mieszkania na kredyt. Wskaźnik WIBOR jest zależny od wysokości stóp procentowych, a nie od banków. Gdy stopy procentowe rosną, to WIBOR rośnie dla wszystkich posiadaczy kredytów z oprocentowaniem zmiennym, a gdy stopy spadają, to WIBOR również spada. W Polsce obecnie nie ma kredytów hipotecznych (chodzi o typ kredytu — kredyt pod hipotekę mieszkania) z oprocentowaniem stałym w całym okresie kredytowania. Istnieje jedynie możliwość czasowego zabezpieczenia zmiany oprocentowania. W związku z tym klient, który zaciąga kredyt w otoczeniu wysokich stóp procentowych, będzie miał ten np. kredyt hipoteczny na mieszkanie lub kredyt hipoteczny na dom, docelowo tańszy niż osoba zaciągająca kredyt w dobie niskich stóp procentowych, gdzie banki miały przestrzeń do stosowania wyższych marż.

2. Wartość kupowanej nieruchomości a wartość kredytu

Kupując nieruchomość, płacimy za nią cenę i zaciągamy kredyt według dzisiejszej wartości pieniądza. Czyli jeśli nieruchomość jest warta dzisiaj 500 tysięcy złotych, to płacimy za nią 500 tysięcy złotych. Jednak nieruchomości uznawane są za dobra chroniące przed inflacją, czyli ich wartość w dłuższym czasie rośnie proporcjonalnie do inflacji. Natomiast kapitał kredytu nie zwiększa się przez inflację, a jedynie maleje przez spłacanie rat. W związku z tym nasz kredyt w stosunku do wartości nieruchomości maleje szybciej, niż wynika to z harmonogramu spłat. Z tego punktu widzenia, wysoka inflacja przyspiesza zysk inwestora wynikający z różnicy między wartością nieruchomości a kredytem. Sprawdźmy to na przykładzie zakupu nieruchomości za 500 tysięcy złotych, gdzie stopa WIBOR jest na poziomie 7,5%, czyli jest niższa od inflacji, która jest na poziomie 20% (ujemne realne stopy procentowe – sytuacja zbliżona do dzisiejszej). Dla uproszczenia przyjmiemy, że całość inwestycji finansujemy kredytem na 25 lat, gdzie oprocentowanie wynosi 9%, a wartość nieruchomości rośnie proporcjonalnie do inflacji. W takiej sytuacji po 3 latach wartość naszej nieruchomości wzrosła do poziomu około 864 tysiące złotych, czyli wzrosła o 364 tysiące złotych. W tym samym czasie zapłaciliśmy 130 tysiące złotych odsetek od kredytu, wiec finalnie w 3 lata mamy 234 tysiące złotych zysku.

3. Dochody inwestora w stosunku do płaconych rat

Wysoka inflacja powoduje wzrost wynagrodzeń z tytułu wykonywanej pracy. Zaciągając kredyt na warunkach uwzględniających okres ochronny przed wzrostem oprocentowania np. na 5 lat, to przez pierwsze 5 lat nasza rata za kredyt się nie zmieni. Finalnie nasza rata powinna być w przyszłości mniejszym obciążeniem w stosunku do otrzymywanej pensji.

4. Prognoza spadku oprocentowania

Inflacja jest zjawiskiem naturalnym, ale tylko, gdy mieści się w okolicach zakładanego celu inflacyjnego w okolicach 2,5%. Wysoka inflacja jest zjawiskiem niekorzystnym, które motywuje organy rządowe do działań, które mają ją zmniejszyć. Z tego punktu widzenia mamy więc mniejsze ryzyko zbytniego wzrostu oprocentowania niż w momencie zaciągania kredytu w dołku stóp procentowych, gdzie ryzyko wzrostu było zdecydowanie większe.

Jaki kredyt na mieszkanie wybrać? Czy mam zdolność kredytową?
Masz podobne lub inne, dodatkowe pytania dotyczące powyższych tematów?
Napisz biuro@kancelariahorizon.pl lub zadzwoń na +48 512 005 436 pomogę odpowiedzieć na każde ;).